Diagnostic plomb à Strasbourg : comprendre le CREP et les obligations

Un bâti ancien qui rend la question du CREP fréquente à Strasbourg

À Strasbourg, la période de construction dominante parmi les logements diagnostiqués est celle d’avant 1948 : elle représente 35,6 % des diagnostics. Cette place du bâti ancien explique pourquoi le diagnostic plomb constitue une question fréquente pour les propriétaires qui envisagent une vente ou une location. Le CREP est en effet obligatoire lorsque le permis de construire du logement est antérieur au 1er janvier 1949. Il faut néanmoins distinguer les deux informations : la statistique locale décrit une période de construction, tandis que l’obligation repose sur la date du permis. Les données fournies ne recensent pas les CREP réalisés à Strasbourg et ne permettent donc pas d’en mesurer directement la fréquence. Elles montrent un contexte immobilier dans lequel la vérification de cette obligation est particulièrement pertinente, sans établir que tous les logements anciens contiennent du plomb.

• 35,6 % des logements diagnostiqués ont été construits avant 1948. Cette proportion décrit le parc observé dans les diagnostics fournis ; elle ne constitue pas un taux de présence de plomb.
• Le parc diagnostiqué comprend 106 456 DPE. Ce total renseigne le volume de diagnostics énergétiques, mais ne doit pas être présenté comme un nombre de constats plomb ou de logements soumis au CREP.
• Les maisons individuelles représentent 5,4 % du parc diagnostiqué. Cette donnée décrit sa composition ; le critère d’obligation du CREP fourni reste la date du permis de construire, et non le type de logement.

Vente et location : vérifier le critère du permis de construire

Pour un propriétaire strasbourgeois, la première vérification consiste à rechercher la date du permis de construire de son logement. Selon la règle fournie, le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour tout logement dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949, à la vente comme à la location. Le projet de louer plutôt que de vendre ne dispense donc pas de cette vérification. La catégorie statistique « avant 1948 » ne doit pas être utilisée comme une définition juridique de l’obligation : elle ne reprend pas exactement le même repère chronologique. De même, connaître la part locale de logements anciens ne suffit pas à conclure pour une adresse particulière. La démarche du propriétaire doit partir de la situation de son logement, puis du document dont il dispose éventuellement, et non d’une extrapolation à partir des moyennes observées à Strasbourg.

• Pour une vente, vérifier si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Si le logement répond à ce critère, le CREP est obligatoire ; il faut ensuite examiner sa validité.
• Pour une location, appliquer le même critère d’ancienneté du permis. L’obligation concerne également ce projet, même si la durée de validité annoncée diffère de celle applicable à la vente.
• Ne pas utiliser la proportion de 35,6 % comme une réponse individuelle. Elle explique l’importance locale du sujet, mais ne remplace pas la vérification de la date du permis du logement concerné.

Contenu du constat et seuils : les limites des informations disponibles

Le CREP est le constat de risque d’exposition au plomb. Il porte donc sur un sujet distinct de la performance énergétique décrite par un DPE. Les faits autorisés permettent de présenter son caractère obligatoire, le repère du 1er janvier 1949 et les durées de validité, mais ils ne détaillent pas le contenu technique du constat. Ils ne précisent ni les éléments examinés, ni les méthodes utilisées, ni la présentation des résultats. Ils ne donnent pas davantage de seuil réglementaire de concentration en plomb, d’unité de mesure ou de classification. Il serait donc inexact de compléter ce dossier par une valeur numérique ou par une description technique présentée comme vérifiée. Pour comprendre un constat concernant son logement, le propriétaire doit distinguer les conclusions du document des seules informations générales disponibles ici ; aucune interprétation d’un résultat chiffré ne peut être établie à partir de ces faits.

Validité du CREP : 1 an à la vente, 6 ans à la location

Les durées de validité fournies sont différentes selon l’opération : le CREP est valable 1 an à la vente et 6 ans à la location. Une exception est indiquée : sa validité est illimitée si aucune trace de plomb n’est détectée. Pour un propriétaire qui possède déjà un constat, il ne suffit donc pas de vérifier qu’un document existe. Il faut regarder sa date, ses conclusions et le projet auquel il est destiné. Un document utilisé dans le cadre d’une location ne doit pas être considéré automatiquement comme valable pour une vente au seul motif que moins de 6 ans se sont écoulés. Inversement, la règle de validité illimitée doit être rapprochée de la conclusion d’absence de trace de plomb prévue dans les faits fournis. Sans lecture du constat, il n’est pas possible de déterminer quelle durée s’applique à la situation particulière du propriétaire.

• Vente : retenir la durée de 1 an indiquée pour le CREP, tout en vérifiant si le constat relève de l’exception de validité illimitée liée à l’absence de trace de plomb.
• Location : retenir la durée de 6 ans indiquée, avec la même exception lorsque aucune trace de plomb n’est détectée. La durée propre à la vente ne doit pas être confondue avec celle-ci.
• Absence de trace de plomb : la validité annoncée est illimitée. Cette règle dépend du résultat du constat ; elle ne se déduit ni de l’âge supposé du logement ni de sa classe énergétique.

Les vérifications à mener pour un logement à Strasbourg

La démarche locale peut se résumer à trois vérifications : l’ancienneté du permis de construire, l’existence d’un CREP et la validité de celui-ci pour l’opération envisagée. Si le permis est antérieur au 1er janvier 1949, le propriétaire doit disposer du constat obligatoire pour vendre ou louer. En l’absence de constat, ou si celui dont il dispose n’est plus valable selon les règles fournies, il doit faire établir un CREP répondant à cette obligation. Les données disponibles ne permettent pas de préciser les mesures réglementaires à prendre si du plomb est détecté, ni de décrire d’éventuelles obligations de travaux. Elles ne justifient donc aucune prescription de ce type. À Strasbourg, les 35,6 % de logements diagnostiqués construits avant 1948 invitent surtout à ne pas négliger cette vérification documentaire, tout en traitant chaque logement selon ses propres caractéristiques et les conclusions de son constat.